Недвижимость в 2022 году — прогноз цен на вторичку и новострой

В СМИ уже появились предположения о том, насколько изменится стоимость квадратных метров на фоне окончания действия программы льготной ипотеки. Пока сложно предполагать, что ждет недвижимость в 2022 году: прогнозы цен, мнения аналитиков и экспертов разнятся. Можно встретить логичные объяснения таких расхождений. Многие из тех, кто интересуется вложениями, указывают на роль разнонаправленных факторов в формировании ценовых категорий, их падений или взлетов.

Краткий обзор ситуации

Эксперты и аналитики пишут о кризисе мировой экономики, однако только в 10% стран мира цены на недвижимость не показали уверенного роста. В большинстве случаев этот феномен связывают с падением ставок по кредитам. Они оказали противоположное действие на застройщиков и тех, кто занят реализацией уже готового жилья. Агентства по продаже уверены, что спешить некуда, особенно если ассортимент предложений для потенциального потребителя ограничен.

Прогноз цены на недвижимость в 2022 году от аналитиков предполагает вероятность подорожания на фоне некоторых изменений в российском законодательстве. В стране удалось продать назревший «мыльный пузырь» непроданных новостроек благодаря снижению ипотечных ставок и введению необходимости предоставления в надзорные органы проектных документов на каждую постройку.

Тех, кто принял нововведения как неотвратимую данность, оказалось не очень много. Значительная часть застройщиков посчитала необходимым приостановить деятельность. В то же время люди, которых устраивало падение ставок на ипотечные кредиты, создали подобие ажиотажа на нераспроданные квадратные метры. Количество производимого перестало удовлетворять выросший спрос на жилье от застройщика. Бюро, которые уже выкупили готовые строения с целью перепродажи, подняли цены и не намерены их снижать.

Процессы, запущенные в 2020 году, сформировали такую картину:

• В марте спрос вырос на фоне обвала стоимости национальной валюты по отношению к евро и доллару. Инвесторы, которых напугало такое падение, стали вкладывать средства в недвижимость, что и дало всплеск спроса.
• Как только объявили карантинный режим, востребованность новостроек, особенно элитных, значительно упала.
• Появление льготных кредитов сделало новостройки привлекательными в глазах потребителей. Однако этот процесс не коснулся жилья премиум-класса, которое в последние годы стало превалировать в запросах людей, располагающих финансовыми средствами.

Чего ожидать от цен на новостройки

В России в 2021 году, в отличие от Турции, США, Австралии и Новой Зеландии, не наблюдается значительного роста стоимости строительных объектов. В июле текущего года закончилось действие программы льготной ипотеки и, хотя везде говорится о возможности ее продления, ставка уже будет повышена, а предельная сумма кредита снизится до 3 млн руб.

Продление льготной ипотеки сохранит нынешние тенденции (рост стоимости жилья в новостройках) и даже спровоцирует некоторое повышение спроса. Если она не будет продлена, ажиотаж уменьшится, но критического состояния все равно не будет.

Николай Мороз, генеральный директор компании «Топ новостроек», уверен, что новостройка остановится в спросе после июля независимо от продления или отмены льготой ипотеки. Люди, которые могли позволить себе покупки, старались успеть до окончания действия льготной программы. Кроме перегрева рынка, есть и другие поводы выхода на плато:

• пандемия коронавируса, во время которой ощутимо снизились доходы населения;
• уменьшение ставок и снижение спроса, возросшего за счет удешевления кредита;
• сезонные факторы – летние отпуска и новогодние праздники.

Уже не новое жилье

Эксперты не дают однозначного ответа на вопрос, сколько будет стоить вторичка. Эта область продаж непредсказуема, поскольку цены на нее определяются несколькими важными факторами:

• расположением в городе (стоимость объектов в центре может в разы превышать расценки на аналогичные объекты в удаленных районах);
• состоянием квартиры или дома – приведенные в товарный вид объекты недвижимости всегда оцениваются дороже;
• потребностью владельца в деньгах – срочная необходимость приведет к снижению, но в рамках одного объекта, это не будет массовой тенденцией.

Сейчас уже неактуально утверждение о неминуемости падения рынка вторички на фоне поддержки, которую оказывает государство новостройкам. Прекращение программы льготного кредитования или ее возобновление с более высоким процентом заставит людей вспомнить о других приоритетах – расположении, престижности или собственных предпочтениях.

Пока говорится о постепенном возобновлении темпов роста экономики, но перспективы все еще далеки от радужных. Новая волна пандемии может снова повлиять на все аспекты, в том числе и рынок недвижимости. Если ранее падение рубля стимулировало инвесторов вкладывать имеющиеся средства в недвижимость, то теперь берут верх меры предосторожности, забота о «черном дне».

Самые оптимистичные прогнозы говорят о возможном восстановлении рынка недвижимости только к концу 2022 года, но особенных оснований для таких утверждений пока нет. Что будет с разными отраслями экономики, покажет только время и успехи вирусологии в борьбе с опасным патогеном, который привел мировую экономику в состояние падения.

Итоги

Ситуацию на рынке недвижимости сравнивают с кризисом 2014-2015 года, но некоторые эксперты усматривают позитивные тенденции:

• Нет перенасыщения рынка готовыми объектами.
• Спадает ажиотаж на приобретение, вызванный государственной поддержкой.
• Цены на вторичку непредсказуемы и зависят от многих факторов.
• Рост стоимости может быть вызван нарастанием спроса, который ожидается к концу 2022 года.