Упадут ли цены на недвижимость по прогнозам аналитиков в 2022

Большинство экспертов оценивает ситуацию на рынке недвижимости в 2022 году как сходную с волновой динамикой в 2014. Тогда за резким ажиотажем на спрос квартир последовала жесткая стагнация. Цены сначала резко выросли, затем застыли, потом пошло снижение.

Стоимость недвижимости уже выросла

В связи с наступившим кризисом люди обеспокоены обесцениванием денег, способами их сохранения. Недвижимость всегда выступала защитным активом, поэтому понятно желание приобрести объект, который поможет сохранить сбережения в ближайшее время.

В 2014 году сначала возник резкий интерес к квартирам, что значительно подняло их стоимость. Но потом из-за отсутствия ипотеки, которая обеспечивала половину спроса, с падением доходов населения последовал длинный период затишья. А через некоторое время цены на недвижимость стали падать. Это объяснялось простыми причинами:

• доходы съедала инфляция;
• средств не хватало на повседневные расходы;
• банки перестали предлагать выгодные программы по ипотеке.

Недвижимость относится к традиционным ценностям. Но стоит ли поддаваться панике и инвестировать в квадратные метры сейчас? Возможное развитие ситуации объясняет директор управления вторичного рынка компании «Мегаполис» Денис Майнин:

«До повышения цен строящийся коттедж обходился клиенту в среднем в 1,7-1,8 млн руб. Сейчас стоимость повысилась, начальное строительство уже обойдется больше чем в 2 млн руб. Цена строящегося частного дома в 125 м² с середины февраля возросла до 16 тыс. руб. за 1 м². Покупка уже отстроенного нового коттеджа поднялась с 12 до 14 млн. Вполне ожидаемо, что выгоднее будет покупать не сейчас, когда цена уже выросла, а через 6-8 месяцев. Те, кто не сможет платить по кредитам, свою недвижимость продаст. Значит, стоимость квадратных метров должна упасть в среднем на 30-35%. Тогда станет возможным рассмотреть загородную недвижимость в качестве инвестиции. И на рынке наступит некий баланс».

Когда стоит ожидать снижения цен

Цены на недвижимость не появляются из ниоткуда, не повышаются и не снижаются по желанию возможных и реальных владельцев. На динамику влияют политическая и экономическая ситуация в стране, курс рубля по отношению к мировым валютам. Стоимость нового квадратного метра связана с развитием строительства, ставкам по ипотеке. От решений Правительства также многое зависит.

В связи с развивающимся кризисом аналитики прогнозируют, что власти страны расширят и продлят программу льготной ипотеки. Помощь нужна застройщикам и банкам как участникам финансовой схемы. Возможно, что вторичный рынок никто поддерживать не станет, тогда цены будут резко отличаться для новостроек и старого фонда.

Изменение стоимости связано с кризисом строительной отрасли: 35% российских застройщиков останавливают возведение новостроек. Следуя взятым обязательствам, примерно 75% объектов будет сдано по утвержденному плану. Но, поскольку проблемы только усугубляются, 25% превратятся в долгострои либо будут брошены.

На рынке вторичного и нового жилья складывается тенденция сдувающегося мыльного пузыря. Падение доходов населения не позволяет ему покупать подорожавшие на 35-40% метры ни при каких обстоятельствах. Облако высоких цен на жилье может «сдуться» уже в конце этого года. Тогда на рынке недвижимости появится оживление.

Эксперты делают вывод, что строительная сфера не сможет оставаться локомотивом экономики, как было в 2021 году. Отрасли мешают развиваться возросшая стоимость импорта, отсутствие госинвестиций в возведение жилья.

Есть ли предпосылки к еще большему росту

Резко увеличившиеся процентные ставки не повлияли на повышение спроса на льготную ипотеку в марте. Вполне возможно, что в апреле, как прогнозируют аналитики, стоит ожидать сокращения интереса. По опросу, проведенному кредитными агентствами, рост ежедневных заявлений в марте по сравнению с прошлым сезоном достиг 170%. Информацию подтвердили в нескольких банках, в том числе ВТБ и Росбанке. Увеличение интереса к льготной ипотеке выглядит понятно на фоне повышения обычных ставок по ипотеке. Они увеличились до 20%. Граждане поспешили не просто улучшить условия проживания, а инвестировать в квадратные метры для защиты накопленных сбережений.

По решению Правительства с 1 апреля ставка по льготной ипотеке поднимется до 12% годовых. Тогда, вероятно, спрос на заявки в банки снизится. Даже экспертам трудно дать прогноз цен на недвижимость в 2022 году: слишком много переменчивых факторов.

Девелоперские компании из Москвы и Подмосковья крайне активно начали менять цены на недвижимость. В один день подорожало 28,5% объектов. После резкого удорожания ипотеки застройщики начали снижать цены — это коснулось 12,5% объявлений.

Эксперты объясняют это тем, что сейчас население, не зная что делать, принимает довольно-таки импульсивные решения. Не обращая внимание на высокие ипотечные ставки, покупают недвижимость, чтобы защитить свои деньги. Но ипотека продолжает дорожать, поэтому застройщики тоже не понимают, что им делать, поэтому цены и прыгают туда-сюда. А значит, повышение еще возможно.

Цены в Москве: аренда, продажи в новостройках

В Москве вырос спрос на услуги риэлторов. Все больше людей заинтересовано в покупке новых квартир и жилья из вторичного фонда. Предложение квартир в аренду увеличилось на 31%. Это можно объяснить тем, что люди пытаются хоть как-то заработать.

В то же время стоимость аренды жилой недвижимости снизилась от 15 до 25%. Цены на съем однокомнатных упали на 4,5%, двухкомнатных на 5%, трехкомнатных на 5,5%.

В марте прошел резкий всплеск спроса на элитное жилье в Москве и Санкт-Петербурге. По оценкам экспертов он был краткосрочным, выражался в количестве обращений, но не в сделках.

В крупных городах и в столице ситуация складывается так, что продавцы отменяют сделки, уже готовые к государственной регистрации. На рынке новостроек подрядчики тоже удаляют часть недвижимости с продажи или не выдают новой информации, откладывая продажи на неопределенный срок. Это объясняется тем, что у многих клиентов, кто предполагал продажу дорогого элитного жилья, возникли сомнения, как сохранить вырученные средства.

При покупке квартиры часто встает вопрос, как сэкономить, сколько метров нужно для проживания и за сколько их можно купить.

Именно так девелоперы сохраняют спрос на недвижимость, увеличивают продажи. Сжимают квартиры до минимального размера, а значит, и минимальной стоимости».

Стоит ли сейчас приобретать жилье или коммерческую недвижимость

Цены на жилье сейчас перегреты ажиотажным спросом. Какое-то время ипотечные ставки были снижены, следовательно, у населения было больше желания покупать новостройки и жилье на вторичном рынке.

Что сейчас происходит на рынке недвижимости, комментирует начальник управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Архип Матвеев.

«Продать легко, но купить достаточно сложно. Те, кто хотел бы приобрести, не имеет достаточно средств, ищут варианты подешевле, торгуются. Для тех, у кого средств больше, вопрос связан с тем, что не всегда есть подходящие варианты. Получается дешево продавать невыгодно, дорого покупать не хочется.

Рынок квадратных метров уже сталкивался с подобным рекордным ростом ставок по ипотеке. Это было в конце 2014 года, когда Центробанк поднял ставку до 17%. Результатом стало «охлаждение» рынка ипотечного кредитования. Тогда же в столице в начале 2015 года число оформленных ипотек уменьшилось в 2,5 раза».

Итоги

Ипотека стала фактически недоступна, ставки по кредитам выросли, постоянно растет стоимость материалов и усложняется логистика с доставкой оборудования. Большинство застройщиков приняло решение приостановить запуск новых проектов, где разрешения на строительство уже были получены. Остается надежда, что это краткосрочная мера. В ближайшее время появятся новые госпрограммы поддержки строительной отрасли и ипотечного кредитования, которые смогут поддержать рынок. Тогда и цены на недвижимость снова станут доступными.