С какой суммы в 2021 году исчисляется налог с продажи квартиры? Какие изменения в законодательстве касаются физических лиц, если право собственности на квартиру было зарегистрировано менее трех лет.
С 2021 года для физических лиц действует новый закон, вносящий коррективы в размер налога на доходы физических лиц и, в некоторых ситуациях, налога при продаже квартиры. Рассмотрим, с какой суммы взимается новый налог, и какие изменения применяются, если право собственности на недвижимость менее трех лет.
Изменения в законодательстве
С 1 января 2020 года вступили в силу изменения, внесенные в Налоговый кодекс Российской Федерации в сентябре 2019 года. Эти поправки касаются порядка уплаты налога при продаже недвижимости, которая ранее принадлежала собственнику.
Раньше в качестве срока рассматривалось только 5 лет, однако теперь законодательно предусмотрены два варианта: 3 и 5 лет, выбор между которыми зависит от конкретных обстоятельств. Какие изменения вступили в силу с 1 января 2021 года:
- Новый закон, в соответствии с которым предусмотрена прогрессивная шкала налогообложения, уже действует. Для лиц с высокими доходами установлена более высокая ставка налога.
- В результате, налог на продажу квартиры или другого объекта недвижимости, цена которого превышает 5 миллионов рублей, будет взиматься по повышенной ставке, которая увеличится с 13% до 15%.
- Налогооблагаемая база, то есть доход, полученный от продажи квартиры, уменьшается на сумму имущественного вычета.
- Вычисленное значение умножается на тринадцать процентов. Это и есть теоретический налог с прибыли от реализации недвижимости для физических лиц. Правила, введенные в 2020 году, облегчают не только условия продажи, но и предоставление имущественного вычета, ранее не предусмотренного.
- Введение прогрессивной шкалы в 2021 году предполагает не увеличение налогов на полную сумму дохода, а применение ставки 15% к сумме, превышающей установленный порог.
При расчете налога учитывается кадастровая стоимость, определенная на январь года, в котором составлен акт купли-продажи. Размер ставки налога в 13 или 15% зависит от суммы, превышающей 5 миллионов рублей, полученной от продажи.
Новые условия
Основные изменения затронули операции по продаже квартиры или ее части. Упрощение условий призвано облегчить урегулирование имущественных споров, раздела имущества или продажи с другими целями.
Для квартир, приобретенных до 2016 года, срок владения также учитывался в течение трех лет. Существуют и другие факторы, влияющие на расчет суммы налога, однако перечисленные являются наиболее часто встречающимися.
В отношении частных лиц остается актуальным обращение к квалифицированному юристу или специалисту налоговой службы для выявления возможных ошибок или неточностей в выполненных вычислениях:
- Приобретение квартиры после 2016 года влечет за собой то, что минимальный срок, позволяющий владельцу избежать уплаты НДФЛ, с 2020 года становится 3 года.
- Сниженные ставки применяются и к продаже домов и квартир, но при соблюдении определенного условия: реализуется единственное имеющееся в собственности жилье. В случае наличия второго объекта недвижимости, налог НДФЛ с продажи уплачивается. Однако, если новый объект был приобретен за три месяца до продажи старого (и, как следствие, находится во владении два объекта), возможно освобождение от уплаты налога).
- Минимальный срок владения недвижимостью, предназначенной для продажи, не изменился и составляет как минимум 5 лет.
- При продаже единственной квартиры до истечения минимального установленного срока, можно воспользоваться одним из двух налоговых вычетов: либо фиксированная сумма в миллион рублей, либо фактически понесенные расходы на приобретение жилья. Даже в случае, когда расчеты дают нулевой результат, требуется подать в налоговую службу декларацию с подробным отчетом.
Освобождение от налога по истечении 3 лет
С 1 января 2020 года освобождение от уплаты налога возможно, если с даты приобретения имущества прошло не менее трех лет. Ранее это правило также применялось, однако оно распространялось только на единственное жилье, приобретенное до 1 января 2016 года.
Теперь это правило распространяется и на квартиры, построенные после 2016 года, при сохранении минимального срока владения, но только если недвижимость получена по наследству или приобретена у родителей, детей, внуков, бабушки или дедушки, брата или сестры. Существует возможность избежать уплаты налога, получив квартиру по договору пожизненного содержания.
Единственное жилье
Имущество может не ограничиваться только жильем. При проведении проверки учитываются объекты, находящиеся в долевой или совместной собственности.
Если, к примеру, одна квартира зарегистрирована на жене, а другая – на ее муже, это не означает, что у нее только один объект недвижимости. В силу закона, жена является сособственницей имущества, приобретенного в рамках брака.
Существуют ли законные способы избежать уплаты налога на имущество, признанное проблемным
Приобретение недвижимости после 1 января 2016 года, если она не является единственным жильем в собственности, подразумевает применение стандартных правил налогообложения, и, соответственно, необходимо уплатить НДФЛ. Тем не менее, существует определенная особенность, позволяющая избежать дополнительных затрат.
Существуют определенные нюансы, касающиеся определения момента перехода права собственности. При оформлении наследства учитывается не дата вступления наследодателя в свои права, а дата открытия наследства – день смерти человека, оставившего наследство.
В случае, если недвижимость находится в собственности длительное время и была приватизирована после 1998 года, ее можно внести в единый реестр. В этом случае срок владения будет определяться не датой приватизации, а моментом передачи жилья в собственность, произошедшим два десятилетия назад.
Право собственности через суд приобретается с момента вступления решения суда в законную силу. Необходимо отметить, что при участии в программе реновации Москвы учитывается период владения жильцами прежним жильем в типовом панельном доме.
Расчет налоговой ставки
Ранее при расчете налоговой льготы учитывались дата приобретения, стоимость квартиры и затраты на ее покупку за вычетом имущественного вычета. Возможно снижение налогового бремени, если кадастровая стоимость жилья превышает цену продажи, однако для этого необходимо получить соответствующую справку.
Существует альтернативный способ уменьшить налогооблагаемую базу – получить налоговый вычет в 1 миллион рублей или учесть ранее понесенные затраты на приобретение недвижимости. В состав таких расходов входят не только стоимость объекта, но и выплаченные проценты по ипотеке, а также затраты на строительство.
Появление нового закона в 2021 году, скорее всего, не приведет к значительным переменам для пенсионеров. Он касается лиц, получающих доходы, превышающие 5 миллионов рублей, однако ключевым моментом является то, с какой суммы будет определяться это превышение. Именно с этой суммы будет применяться повышенная ставка налога на доходы физических лиц.
Подведем итог
- Внесенные изменения в налоговое законодательство предусматривают определенные льготы для граждан с невысоким доходом.
- Сокращение минимального периода владения недвижимостью для представителей определенных групп населения.
- При выполнении ряда требований можно избежать уплаты налога на доходы физических лиц с продажи недвижимости, не являющейся единственным местом жительства.
- Существуют факторы, которые могут повлиять на определение периода владения.
- Новые положения закона распространяются исключительно на лиц, чей годовой доход превышает 5 миллионов рублей.
